Содержание
Покупка загородной недвижимости в 2026 году остается одной из самых популярных инвестиций для россиян. Однако простота оформления сделок через приложения и МФЦ сыграла с покупателями злую шутку: многие уверены, что если в выписке из реестра нет арестов, то участок «чист». О том, какие неочевидные факторы могут привести к сносу дома или потере права собственности, мы поговорили с Андреем Владимировичем Маловым, основателем юридической компании «Malov & Malov».
Когда вы находите участок мечты у леса или реки, эмоции часто перекрывают голос разума. Риелтор показывает свежую выписку из ЕГРН: «Смотрите, обременений нет, залогов нет, продавец — единственный собственник». Кажется, что можно выходить на сделку. Но Андрей Малов, за плечами которого 18 лет судебной практики, предупреждает: официальный реестр показывает далеко не всё.
Невидимые линии на карте
Главная проблема, с которой сталкиваются покупатели земли сегодня, — это зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). По словам юриста, это настоящая мина замедленного действия.
Андрей Владимирович объясняет ситуацию очень доходчиво. Представьте, что вы купили участок под ИЖС. По документам все чисто. Вы строите дом, вкладываете миллионы, а через год получаете предписание о сносе. Почему? Потому что под вашим участком, на глубине двух метров, проходит кабель спецсвязи или труба газопровода высокого давления. Эти объекты могут не отображаться на публичной кадастровой карте, и в стандартной выписке о них может не быть ни слова.
Эксперт подчеркивает: охранные зоны газопроводов, линий электропередач, водоохранные зоны или территории объектов культурного наследия накладывают жесткие ограничения. Иногда строить нельзя вообще ничего, иногда — можно, но с огромными оговорками. Выяснить это помогает не стандартная выписка, а Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который обязательно нужно требовать у продавца перед сделкой.
Супружеская доля: риск из прошлого
Вторая распространенная ловушка — это семейное право. Андрей Малов часто сталкивается с делами, где сделки оспариваются бывшими супругами продавцов.
Логика здесь следующая. Продавец показывает паспорт: штампа о браке нет. Участок куплен им три года назад. Вы покупаете землю, а через полгода получаете повестку в суд. Оказывается, пять лет назад продавец был женат, купил эту землю в браке, потом развелся, но раздел имущества не оформил. По закону, даже если прошло несколько лет после развода, бывшая супруга имеет право на половину совместно нажитого имущества, пока не истек срок исковой давности (а он исчисляется хитро — с момента, когда лицо узнало о нарушении права).
Юрист настаивает: верить паспорту нельзя. Необходимо проверять историю перехода прав и требовать нотариальное заявление об отсутствии супруга на момент приобретения, либо согласие бывшего супруга, если имущество приобреталось в браке. Разобраться в этом самостоятельно бывает сложно, поэтому базу знаний нужно накапливать заранее. Хороший источник с подробным алгоритмом проверки юридической чистоты дома и участка уже публиковался ранее, и я настоятельно рекомендую с ним ознакомиться, чтобы понимать базовые принципы.
Банкротство продавца
Еще один аспект, о котором рассказал основатель «Malov & Malov», — это персональное банкротство. В экономических реалиях 2026 года эта процедура стала обыденностью.
Риск заключается в следующем: если продавец находится в предбанкротном состоянии или уже подал заявление о банкротстве, сделку могут признать недействительной. Финансовый управляющий через суд вернет проданный участок в конкурсную массу, чтобы расплатиться с кредиторами. Покупатель же останется и без земли, и без денег, встав в общую очередь кредиторов, где шансы вернуть свои средства стремятся к нулю.
Андрей Владимирович рекомендует проверять продавца не только по реестру недвижимости, но и по картотеке арбитражных дел и реестру сведений о банкротстве. Это открытые данные, доступные каждому, кто знает, где искать.
Резюме
Покупка недвижимости — это не просто обмен денег на ключи. Это сложный юридический процесс, где каждая деталь имеет значение. Надежда на «авось» или слепая вера в слова продавца — это самый дорогой риск, который только можно на себя взять. Как отмечает Андрей Малов, задача юриста или грамотного покупателя — не просто прочитать документы, а увидеть то, что в них не написано, но что может разрушить ваше право собственности в будущем. Будьте внимательны и доверяйте только проверенным фактам.